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    如何去葡国精明买房移民,自住投资大有学问
    2013-09-12 16:33


        部分投资者去葡萄牙买房移民,是希望拿到葡萄牙身份后“过桥”去欧洲其他国家读书与工作。 李琼摄

    房价触底回升今年以来已有170多人通过“黄金居留计划” 中国人最多

    除了比价钱

    更要关注国家时局

    去年下半年以来,受欧债危机的影响,不少欧洲国家敞开了移民大门。目前,欧洲可以通过购买房产从而获得身份的国家有葡萄牙、希腊、塞浦路斯等,投资金额也从25万欧元到50万欧元不等。本期移民留学以葡萄牙为例,与你探讨如何精明买房移民。

    希腊,申请人仅需投资25万欧元的房产可获得该国的长期居留权;塞浦路斯,申请人投资30万欧元的房产就可以获得该国的永久居留权;而葡萄牙则需购置50万欧元房产,即可获得该国的长期居留权。单从价钱的角度来看,希腊25万欧元购房移民相比于葡萄牙与塞浦路斯是有竞争性的,简单地理解,希腊可以用葡萄牙一半的价钱就可以实现购房移民,是颇具优势的。但我们不能忽略的是,希腊的债务危机比葡萄牙严重很多,因此申请人须特别留意购房的保值能力以及地区的发展能力,申请人须把这些因素考虑在内。

    买“房”移民还要考虑国家的金融体系。塞浦路斯最近在银行的体制上有很大的变化,为防止金融体系崩溃,塞浦路斯在今年年初曾公布对存款进行征税,这是一种立法以进行“抢劫”的行为。近期,塞浦路斯两家最大银行也提出:将冻结10万欧元以上的存款,用于解决债务问题。这些行为对于投资者来说是很大的冲击,令投资者对于塞浦路斯银行业失去信心,同时也冲击对政府的信任。尽管塞浦路斯30万欧元购房是比葡萄牙要便宜,但是塞浦路斯这样的金融体制,也会令不少投资者却步。

    专题撰文:记者邓仲谋

    在国内,买房是一件大事,也是一件“技术活”。同理,投资者在欧洲买房也是一件很有学问的事情。景鸿移民董事长关景鸿认为,买房移民的申请人应该留意以下几点。

    买咩楼好?最好投资现楼

    首先,最好投资现楼,不要投资期楼/楼花。现楼价格可能会高一点,但会更加保险。无论是选择现楼还是期楼/楼花,都要把房子的位置地段列为最关键的考虑因素之一。投资者应根据该地区的人口结构、与地区配套设施的关系以及交通出行等方面判断项目地段的优劣。同时,可以收集周边同类物业的市场资料,包括过去几年的成交价变动及成交率等做出判断。而对于房产未来的增值潜力,则要看该地段是否有重大项目会带来人口流入,以及租赁市场是否健康,租金回报是否合理稳定等。

    如何格价?请测量师评估

    其次,留意所投资现楼的市场价值,为避免当地人托高市价,也应聘请国际的测量师行评估市价,以减低投资的风险。还要关注置业国家的政治因素及经济前景。各国的购房政策不断变化,了解当地住宅市场的政策和供求关系很必要。详尽地了解购房环节的相关信息,包括租金、税款、物业费及将来可能要追加的维护等。

    不同国家的购房流程千差万别,有些国家还会对海外购房者有特别的要求,这些都需要在进入正式的购买程序前,就作好深入的了解。最后,还要关注国际汇率的波动情况。相比于国内购房,汇率的波动也会成为海外购房价值的一大变数。人民币对该国货币的升值或贬值都会影响到房产的价值。

    自住买哪里?考虑里斯本

    葡萄牙买房移民有许多种类型,按投资类型来分,有纯居住和纯投资;按房源类型来分,有和别墅等,按投资地域来分,有首都里斯本和旅游胜地阿尔加维等。

    如果是纯居住的投资者,最好考虑里斯本的房产,而且最好在市区,有学校、医院、超市等。有居住需求的投资者一般会把教育作为选房的首要因素。

    诚琛移民董事长陈建云表示,在葡萄牙选择学校,投资者一般有两种类型:一种是希望融入葡萄牙社会,有这种需求的投资者最好选择当地较好的学校。判断学校的好坏,可以看物业税。葡萄牙的物业税每年是0.4%~0.6%,物业税中90%是用在教育金,10%给市政府,所以,物业税高的区域,意味着这个区域的教育和学校相对较好。

    还有一类投资者去葡萄牙买房移民,是希望通过葡萄牙拿身份,然后“过桥”去欧洲其他国家读书与工作,这类投资者在葡萄牙最好选择国际学校,语言以英语和法语为主。

    投资哪里好?南部旅游胜地

    葡萄牙买房移民还有一些人是纯投资的。对于他们来说,最好考虑南部的旅游胜地阿尔加维地区。陈建云表示,纯投资的话,要以“能否租出去”为标准。据了解,葡萄牙目前的经济还有待复苏,希望把房子租给当地人是不太现实的想法。南部的阿尔加维地区因为是旅游胜地,每天都会吸引许多欧洲人前来度假,夏季的入住率可以达到99%,冬季也有25%的入住率。在阿尔加维地区投资房产,拥有稳定收益,一般有4%~5%的回报,“租出去”的做法一般是通过委托相关公司或酒店来进行的。

    另外,陈建云提醒投资者,在葡萄牙进行房产交易,一定要委托律师来进行,不能委托熟人、亲戚、朋友。律师会帮你查询房子有无债务,产权是否清晰等,安全上有保障。至于一手楼与二手楼,主要是价格问题,由于投资者没有本地人了解的信息多,二手楼需注意中介的抬价,而一手楼是发展商的公开价格,所以,大部分移民公司会建议购买一手楼。

    诚琛移民总经理许冬花认为,2012年葡萄牙房价触底回升,现在仍然处于回升的阶段,希望买房移民的投资者可以考虑进入。数据显示,2013年以来有172人通过了葡萄牙的“黄金居留计划”,中国人数第一,摩洛哥第二,巴西第三,俄罗斯第四。未来,“黄金居留计划”会达到每年2000~3000人的规模。

    首付多少?由当事人协商

    在欧洲买房,需要怎样的手续和注意的地方呢?以葡萄牙为例,在当地购买房产时的流程及手续费如下:在葡萄牙购置房产,首先需要签订一份约定买卖协议,在该协议中,当事人承诺在限定期限内签订一份最终的买卖协议。该协议需要列明交易的主要条件,通常情况下,也涵盖首期付款的内容。

    首期付款及其金额由当事人协商。通常情况下,购买价的10%~30%即为首期付款金额。签订该约定协议后,需要在既定的日期办理房产所有权证,该日期即为该房产转让的日期。为了出具所有权证,在签订证书之前,必须缴纳房产转让税(IMT)和印花税(Imposto de Selo)。转让税额是根据房产的价值以及该房产是否永久住宅用地﹑二手房﹑商业或工业用地而确定的。有时,首期付款是在签订约定买卖协议和签订最终协议之间支付的。总体来说,最终协议签订时,需要全额支付款项。

     

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